佳兆业禅城首盘来了！户型曝光！南侧11万方巨无霸31.5亿起拍
拿地整整一年，佳兆业禅城首盘终于来了！
功夫君获悉，该盘已在创意产业园开放外展点，首批户型为95-125㎡，预计6月27日开放销售中心及板房，最快7月底开盘，现正接受诚意登记。
▲项目在创意产业园开放外展点
目前，外展点暂无沙盘，也无任何模型，但户型图纸已经出来了。
项目占地约3.1万㎡，规划建7栋高层住宅（总高29-32层），体量不大，但整体绿化率较高，还设有游泳池、居民健身设施等公共配套。
▲佳兆业悦峰效果图
按照规划，小区西南角会设置一所9班幼儿园，北侧会设置一处≥2000㎡的公园绿地。
据销售介绍，该盘首批将推3座，靠近镇中路，总高31层，两梯四户，带装修，预计2023年交付。
这张规划图会更加清晰↓
▲佳兆业悦峰小区规划图
吹风价暂未输出，但据销售透露，目前意向客户主要是项目周边陶瓷公司的员工。
虽然板房还要再等一等，但是户型图纸已经出来了，分别有95㎡、105㎡和125㎡三种户型。
这个户型南向望花园，入户处设有凹槽可放置鞋柜，玄关面积比较小。
餐客厅为竖厅设计，开间约3.5米，厅出阳台，阳台宽约1.6米，有个角落要预留安装空调机。
▲95㎡户型图
厨房为L型，带生活阳台，面积约2.38㎡，放置5公斤的全自动洗衣机有点够呛。
三间卧室中两间朝南，但因为空调机的原因，采光窗并不能做到全开。
同样是三房两厅，但105㎡户型有几处变化。
首先，这个户型没有玄关。销售建议业主将防火门与入户门之间的走廊面积利用起来放鞋柜。
严格来说不太合适，但如果没人计较，有些业主普遍也是这样做的。
▲105㎡户型图
入户左边餐厅、右边客厅，南北对流双阳台，比较通透，餐厅开间为3.2米，客厅开间为3.7米，阳台比95㎡要方正。
厨房为U型，预留了冰箱位，无生活阳台。
三间卧房两间朝南，采光窗和95㎡情况类似，因为要放空调机，都不能全开。
从户型图上可以看出，主卧入门处有个凹槽，可以设置衣帽间。
仔细看会发现，125㎡和105㎡其实有点像，只是多一个次卧。
入户玄关也是通道型，没有预设凹槽，一般都是沿着厨房实墙一侧放鞋柜。
▲125㎡户型图
餐客厅为竖厅，客厅开间3.9米，餐厅开间3.1米，各带一个阳台，可以做到南北对流。
厨房为U型，预留了双门冰箱位。
这个户型能做到四开间朝南，四间卧室，三间都朝南，但采光窗和其他户型类似，都不能全开，主卧房门后预留了位置做衣帽间，主卫的门对着衣帽间开，而不会对着卧室，这个细节很赞。
项目南侧紧邻美誉紫薇花园，周边陶瓷建材卫浴产业集中，有石湾美术陶瓷厂、新乐卫浴总部大楼、华艺装饰材料物流城等。
生活配套方面，附近已有江滨肉菜批发市场、沙岗肉菜市场、忠信市场、禅城区中心医院等，满足日常生活问题不大。
教育配套方面，项目西北侧为石湾第二小学，南风古灶方向还有禅城实验高级中学及禅城职工幼儿园等。
▲佳兆业悦峰建设进度
交通方面，该盘直线距离佛山二号线（沙岗站）约900米，小区门口设有公交站，出入张槎、罗村、祖庙还算便捷。
目前，佳兆业悦峰周边竞品不多，直线距离1.3公里处，由上海复星开发建设的禅医健康城项目正在施工建设中，规划3栋住宅。
▲禅医健康城
二手方面楼龄都已经超过5年，住宅售价在1.4万/㎡左右。
| 楼盘 | 建筑年代 | 二手均价 |
| 美陶花园 | 2012年 | 1.41-1.45万/㎡ |
| 紫薇花园 | 2014年 | 1.36-1.41万/㎡ |
| 汇银W新港湾 | 2015年 | 1.42-1.51万/㎡ |
| 数据来源：佛山链家 |
去年6月，佳兆业以总价11.63亿+1000㎡自持竞得悦峰所在地块，当时成交楼面价约13006元/㎡。（已扣除3630平配建，未计建安成本）
项目西南侧为占地约65.69亩的工农路37号旧改项目，拟由旧厂房改造为居住用地，未来将通过招拍挂公开出让，土地整理方为碧桂园。
就在昨天（6月5日），该片区还挂牌一宗逾11万㎡的巨无霸商住用地，拟于7月8日10点网拍，价高者得。
如图所示，该地块位于雾岗路北侧、工农路南侧，就在美誉紫薇花园南侧。
▲出让地块位置图
其出让面积为112573.21㎡，分为A、B、C三区，具体面积与功能分区详见下表：
| 分区 | A区 | B区 | C区 |
| 出让面积 （㎡） | 107189.68 | 5383.53 | |
| 地上可建建面 （㎡） | 103,420.20 | 218,148.84 | —— |
| 土地用途 | 商住用地 | 市政道路 |
出让文件显示，该地块起始价为31.5亿，在总价达到37亿之前，竞价幅度为1000万；之后，竞价幅度调整为500万。
按照详细信息与指标要求，该地块AB区地上总可建建筑面积为321569.04㎡。
▲出让地块周边路网及配套分布图
其中，A区配建均不纳入可建建筑面积，而B区可建建筑面积包含住宅、农贸市场、幼儿园、物业管理用房和兼容的商服用房。
因此，扣除B区农贸市场、幼儿园（合计4430㎡）来计算A、B区起拍楼面价约为9933元/㎡。
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